Grundsteuerreform

Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Hierzu gehören Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) sowie alle anderen Grundstücke einschließlich der Gebäude (Grundsteuer B). Grundsteuerpflichtig sind grundsätzlich nur Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Erbpachtnehmerinnen und Erbpachtnehmer. Bei Vermietung kann die Grundsteuer jedoch entsprechend den geltenden zivilrechtlichen Vorschriften für Betriebskosten über die Betriebskostenabrechnung der Eigentümer auf die Mieter übertragen werden.

Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig in der Stadt Verl und können flexibel eingesetzt werden. Mit der Grundsteuer werden beispielsweise Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze sowie kulturelle und sportliche Angebote finanziert. Somit leisten Sie mit Ihrer Grundsteuer einen wichtigen Beitrag für die Infrastruktur und das Gemeinwohl in Verl.

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf veralteten Gebäude- und Grundstückswerten, die nicht mehr den aktuellen Verhältnissen entsprechen. Der bisherigen Grundsteuer liegen Wertverhältnisse in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern sogar von 1935 zugrunde. Seitdem änderten sich die Einheitswerte nur minimal und punktuell. Das Bundesverfassungsgericht hat daher 2018 entschieden, dass die bisherigen Regelungen zur Bewertung der Grundstücke nicht mehr mit dem Gleichheitsgrundsatz in Artikel 3 des Grundgesetzes vereinbar und zu reformieren sind. Die Reform soll eine gerechtere Steuerverteilung gewährleisten und zu einer Vereinfachung des Bewertungsverfahrens führen. 

Bis zum Ablauf des Kalenderjahres 2024 haben die Gemeinden die Grundsteuer auf der nach bisherigem Recht geltenden Einheitsbewertung berechnet und festgelegt. Bei dieser Bewertungsmethode wurden die Einheitswerte pauschaliert und nach veralteten Tabellen berechnet, die regionale und strukturelle Unterschiede nicht mehr angemessen abbildeten.

Ab dem 01.01.2025 erfolgt die Bewertung auf der Grundlage des Grundsteuerwerts. Nach diesem Bewertungsverfahren wurde auf den Stichtag 01.01.2022 für jede Immobilie ein neuer Wert ermittelt, der regelmäßig aktualisiert werden soll, um näher an der Realität zu bleiben. Dieses Bundesmodell (sog. „Scholz-Modell“) ist für die Bundesländer verbindlich, sofern sie kein abweichendes Landesmodell eingeführt haben („Öffnungsklausel“). Einige Bundesländer, wie z. B. Baden-Württemberg, Bayern und Niedersachsen, haben eigene Bewertungsmodelle erlassen.

Das Land Nordrhein-Westfalen hat sich für das Bundesmodell entschieden und von der Öffnungsklausel somit keinen Gebrauch gemacht.
 

Für Zeiträume ab 2025 wird die Grundsteuer durch die Städte nur noch auf Grundlage der neuen Grundsteuerwerte und der sich hieraus ergebenden neuen Grundsteuermessbeträge erhoben.

Die erste Hauptfeststellung (Feststellung der neuen Grundstückswerte nach neuem Recht) erfolgte bereits auf den Stichtag 01.01.2022. Die neue Grundsteuer gilt jedoch erst ab 2025 und ist damit auch erst auf den Stichtag 01.01.2025 tatsächlich zu erheben.

Die nächste Hauptfeststellung wird auf den 01.01.2029 erfolgen.

Das dreistufige Verfahren (Bewertung, Steuermessbetrag, Hebesatz der Stadt) bleibt erhalten. Der bisherige Begriff "Einheitswert" wird durch den Begriff "Grundsteuerwert" ersetzt.

Der Rat der Stadt Verl hat in seiner Sitzung am 17.12.2024 über die Höhe der Hebesätze für die Grundsteuer entschieden und beschlossen, dass die Stadt Verl die Grundsteuerreform aufkommensneutral umsetzen wird. Das bedeutet, dass die Gesamt-Einnahmen durch die Grundsteuer 2025 in etwa denen im Jahr 2024 entsprechen. Im NRW-Vergleich hat Verl bei der Grundsteuer B auch weiterhin mit Abstand den niedrigsten Hebesatz aller Städte und Gemeinden. Bei der Grundsteuer A liegt der Wert im unteren Bereich.

Die Grundsteuer wird in drei Schritten ermittelt:
1. Schritt: Das Finanzamt ermittelt die neuen Grundsteuerwerte (Grundsteuerwertbescheid).
2. Schritt: Der Grundsteuerwert wird mit den gesetzlich festgelegten Steuermesszahlen multipliziert. Die Steuermesszahl beträgt für unbebaute Grundstücke und Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille und für Wohngrundstücke 0,31 Promille. So ergibt sich der Steuermessbetrag, der ebenfalls vom Finanzamt festgesetzt wird (Grundsteuermessbescheid).
3. Schritt: Der Steuermessbetrag wird dann mit dem Hebesatz der jeweiligen Stadt multipliziert, um die endgültig zu zahlende Grundsteuer zu berechnen (Grundsteuerbescheid).

Wie berechne ich meine Grundsteuer?
Der Messbetrag in Euro aus dem Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes muss mit dem ab 2025 festgesetzten städtischen Hebesatz multipliziert werden. Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer.

Ab 2025 gibt es in Verl folgende Hebesätze:

• Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Betriebe): 207 %
• Grundsteuer B (Grundstücke und Gebäude): 238 %

Diese Hebesätze gelten einheitlich für alle Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer in Verl.

Beispielberechnungen bei einem Grundsteuermessbetrag von 100,-- €:

Ob Sie ab 2025 mehr oder weniger Grundsteuer zahlen als bisher, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Stadt ab.

Wie das Bundesverfassungsgericht festgestellt hat, haben sich seit 1964 bis heute erhebliche Wertsteigerungen und Wertverschiebungen zwischen den einzelnen Grundstücken und auch zwischen den Grundstücksarten ergeben. Zudem haben das Baujahr Ihres Wohnhauses sowie der Sanierungsstand Einfluss auf die Bewertung durch das Finanzamt.

Stellt sich bei der Neubewertung heraus, dass Ihr Grundbesitz im Verhältnis stärker an Wert zugelegt hat (z. B., weil sich eine ehemals günstige Randlage zur mittlerweile gesuchten Wohnlage gewandelt hat), wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Der Anstieg kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen. Natürlich ist umgekehrt auch ein Absinken der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.

Für Mieter ergeben sich möglicherweise auch Veränderungen, da die Grundsteuer als Bestandteil der Betriebskosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden kann, wenn im Mietvertrag die Umlage vereinbart ist.

Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass insgesamt das stadtweite Gesamtaufkommen der Grundsteuer nach Umsetzung der Reform dem Gesamtaufkommen der Grundsteuer vor der Umsetzung der Reform entsprechen soll.

Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass Ihre individuelle Grundsteuer gleichbleibt. Denn wenn die Neubewertung ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt dafür künftig die Grundsteuer – auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort nicht erhöht. Dies liegt vor allem an der Neubewertung auf Basis des reformierten Bundesrechts.

Die Grundsteuer richtet sich unter anderem nach dem Wert des Grundstücks. Der Wert von Wohngrundstücken ist in vielen Orten, vor allem Städten, seit der letzten Hauptfeststellung aus dem Jahr 1964 aber deutlich gestiegen. Alle Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer mussten beim Finanzamt auf den Stichtag 01.01.2022 Erklärungen zu Größe und Wert ihres Grundstücks abgeben. Dass ab 2025 für einige Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer die Belastung steigt, für andere hingegen sinkt, ist die Folge der Neubewertung der Grundstücke.

Die neu berechnete Grundsteuer muss ab dem Jahr 2025 bezahlt werden. Sie wird als Jahresbetrag festgesetzt. Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel zu den in § 28 Grundsteuergesetz gesetzlich festgesetzten Terminen fällig. Die jeweiligen Termine werden in Ihrem Grundsteuer- und Abgabenbescheid genannt.

Die Stadt Verl ist gesetzlich verpflichtet, die Grundsteuer auf Grundlage des Grundsteuermessbescheids des Finanzamts zu berechnen. Das gilt selbst dann, wenn der Messbescheid fehlerhaft sein sollte.

Falls Sie der Meinung sind, dass der vom Finanzamt ermittelte Grundsteuerwert oder der daraus resultierende Grundsteuermessbetrag nicht korrekt ist, wenden Sie sich bitte direkt an das zuständige Finanzamt. Nur wenn das Finanzamt den Messbetrag ändert, kann auch die Stadt Verl die Grundsteuer automatisch anpassen.

Das Einlegen eines Einspruchs entbindet nicht davon, die Steuern zunächst zahlen zu müssen. Der Grundsteuermessbetragsbescheid des Finanzamtes ist der Grundlagenbescheid für den Grundsteuerbescheid der Stadt und als solcher für diese bindend. Solange der Grundsteuermessbetragsbescheid seitens des Finanzamtes nicht geändert oder aufgehoben wird, besteht weiterhin die pünktliche und vollständige Zahlungspflicht für die Grundsteuer an die Stadt Verl auf der Basis der letzten Festsetzung des zuständigen Finanzamtes Wiedenbrück. 

• Allgemeine Fragen zur Grundsteuerreform können Sie auf der Internetseite der Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen nachlesen.
• Bei Fragen oder Einwänden zum Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts oder zum Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags wenden Sie sich bitte direkt an das für Ihr betroffenes Grundstück zuständige Finanzamt Wiedenbrück (Grundsteuer-Hotline 05242 / 934-1959; bitte halten Sie Ihre Steuernummer bereit, s. Grundsteuerbescheid „347-xxx-x-xxxxxx“).
• Sofern es sich um Fragen zum Grundsteuerbescheid selbst handelt, können Sie sich an Ihre zuständige Ansprechpartnerin / Ihren zuständigen Ansprechpartner im Fachbereich Finanzen der Stadt Verl wenden. Die Kontaktdaten finden Sie auf Ihrem Grundsteuer- und Abgabenbescheid.